Налоговый вычет при продаже квартиры

Действующая система налогообложения предполагает, что граждане, получившие какой-либо доход, обязаны оплатить в госказну соответствующий подоходный налог. Данные правила также справедливы для дохода, полученного вследствие продажи квартиры. Однако, в этом случае государством предполагается особая льгота – налоговый вычет при продаже квартиры, позволяющий субъекту частично компенсировать затраченные средства.

Особенности декларирования доходов от продажи имущества

Все объекты недвижимости, которые были куплены позже 01.01.2016 г., не будут подлежать налогообложению, если они числились во владении конкретного субъекта на протяжении минимально определенного периода нахождения в собственности (3 года). Помимо этого, в отношении подобных объектов должно соблюдаться хотя бы одно из нижеприведенных условий:

  1. Недвижимый объект был унаследован текущим владельцем, либо получен на основании дарственной от гражданина, считающегося собственнику родственником или членом семьи (исходя из положений СК РФ).
  2. Гражданин приватизировал объект, вследствие чего возникло право собственности.
  3. Владелец недвижимости является плательщиком ренты, получившим объект после заключения соглашения о пожизненном содержании с иждивением.
Во всех прочих обстоятельствах минимальный срок нахождения в собственности составляет 5 лет.

Если субъект по факту реализации своего недвижимого имущества получил доход ниже его фактической стоимости (по состоянию на начало отчетного года), то есть ниже 70% от кадастровой стоимости, с целью справедливого налогообложения полученный доход признается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Для всех имущественных единиц, купленных ранее 01.01.2016 г. и для прочих объектов (гараж, авто и т.п.), минимальный предел периода владения недвижимостью составляет 3 года.

Также за субъектом, реализующим рассматриваемое имущество, остается право снизить объем полученного дохода от сделки реализации на количество фактических, документально заверенных затрат, которые были связаны с покупкой продаваемого объекта. Однако, в случае применения данного метода право на использование вычета ликвидируется.

Порядок уплаты налогов при реализации недвижимого имущества

Процедура реализации недвижимого имущества сопровождается рядом особенностей, связанных с налогообложением. Исходя из ст. 217 НК РФ, подоходный налог могут не уплачивать те резиденты, в чьей собственности объект находился более пяти лет (или трех, но при наличии вышеописанных обстоятельств). Подтверждением данного факта служит дата, зафиксированная в свидетельстве собственника.

В прочих условиях субъект обязан будет уплатить НДФЛ, то есть, 13% от полученной суммы.

Уплата указанного налога гражданином осуществляется самостоятельно, государство не контролирует этот процесс.

Проигнорировать указанную обязанность гражданин не имеет права, так как отсутствие оплаты подоходного налога будет достаточно оперативно выявлено и повлечет за собой серьезные последствия.

С целью оплаты налога, субъект должен лично посетить локальное подразделение фискальной службы и подать такой пакет бумаг:

  1. Удостоверение личности гражданина РФ.
  2. Документ, подтверждающий право владения конкретным объектом недвижимого имущества.
  3. Декларация 3-НДФЛ.
  4. Соглашение купли-продажи квартиры.
  5. Бумага, доказывающая перечисление денег в качестве оплаты за проданный объект (например, квитанция или чек).
  6. При наличии соответствующих условий — заявление с прошением предоставления вычета или копии бумаг, которые удостоверяют понесенные лицом затраты на приобретение проданного имущества.

Обработка поданных документов происходит на протяжении максимум 10 дней. По факту окончания проверки гражданину приходит оповещение о проведенной процедуре. Он также получает реквизиты, с помощью которых происходит оплата налога.

Существует ряд особенностей, с которыми необходимо ознакомиться прежде, чем перечислять подоходный налог в казну по факту реализации квартиры:

  1. Если владельцами недвижимости являются несколько субъектов, форма собственности считается долевой. То есть, все собственники обязаны участвовать в уплате налога в равных долях. Например, если сумма налога составляет 90 тыс. руб., а владельцев три, то каждый из них должен будет уплатить по 30 тыс. руб. Однако, данное утверждение справедливо только для тех ситуаций, в которых субъекты владеют равными долями имущества. В остальных случаях сумма налога делится пропорционально части собственности.
  2. На практике распространено заблуждение, в соответствии с которым субъекты, продающие квартиру и параллельно приобретающие новую, освобождаются от уплаты НДФЛ. Однако, это неверно. Чтобы иметь возможность избавиться от необходимости уплачивать налоговое бремя, лицу, в первую очередь, требуется лично направиться в фискальную структуру и оформить договоренность о взаимоисключении текущего подоходного налога и будущего налогового вычета, положенного при покупке новой квартиры. В случае, если налоговый инспектор одобрит подобную процедуру, обязанность оплаты НДФЛ ликвидируется.
Указанную операцию правомерно осуществлять только в том случае, если обе сделки происходят в пределах одного отчетного периода.
  1. Даже в условиях, когда субъект имеет документальное подтверждение освобождения от налогового бремени, ему все равно необходимо известить фискальную службу о произведенной операции. Для этого в локальное подразделение структуры предоставляется соглашение купли-продажи и удостоверение личности. Это необходимо, чтобы в дальнейшем не возникало проблем со своевременно неоформленными бумагами.

Понятие налогового вычета при продаже квартиры, основания для его получения

Под налоговым вычетом понимается особая государственная льгота, позволяющая субъекту возместить некоторое количество средств, затраченных на выплату налога при реализации квартиры.

Право на получение подобной льготы может появляться только у субъектов, регулярно и в полном объеме выплачивающих НДФЛ в бюджет. Предполагается, что в указанную категорию населения попадают все трудоустроенные граждане РФ, с чьей зарплаты каждый месяц работодателями осуществляются отчисления в виде 13%.

Так, вычет при реализации квартиры предполагает возможность субъекта оплачивать подоходный налог не в полной мере или вернуть, впоследствии, некоторую часть оплаченной суммы.

В рассматриваемых обстоятельствах варианты вычета следующие:

  • полное освобождение от необходимости уплаты НДФЛ реализатора недвижимого имущества;
  • базой для исчисления подоходного налога является только определенная доля полученных средств;
  • базой расчета является доход в полном размере.

Особенности расчета имущественного вычета при продаже квартиры

Максимальным лимитом налогового вычета, на который правомерно снизить полученный от реализации квартиры или какой-то ее доли доход, является 1 млн. руб.

Максимальным лимитом налогового вычета, на который правомерно снизить полученный от реализации прочего имущества (например, транспортного средства, гаража, различных построек, дорогостоящих предметов), является 250 тыс. руб.

В обстоятельствах, когда единица недвижимости, которая числилась в совместном владении, но находилась в ней меньше минимально допустимого периода, реализуется по одному соглашению купли-продажи как единая собственность, вычет в объеме 1 млн. руб. будет разделен между долевыми владельцами пропорционально их долям собственности, либо по договоренности.

Если каждый собственник объекта, который находится в совместном владении, реализовал свою часть квартиры по отдельному соглашению, то право на вычет в 1 млн. руб. фиксируется для каждого из них отдельно, то есть по каждому конкретному соглашению купли-продажи.

Важно отметить, что, если одним гражданином, на протяжении одного отчетного периода, было продано два и более недвижимых объектов, то вычет определяется суммарно, то есть максимально возможная льгота по всем реализованным единицам, составляет 1 млн. руб.

Если общая сумма продажи недвижимости – менее указанного лимита в 1 млн. руб., то обязанность выплаты НДФЛ не появляется, но подача декларации, тем не менее, необходима.

Пример. В 2017 г. Городов С. В. заключил сделку по продаже своей квартиры на общую сумму 3 млн. руб. Объект был приобретен Городовым в 2015 г. за 2,5 млн. руб. Так, квартира числилась во владении гражданина менее пяти минимальных лет, необходимых для освобождения от уплаты налога. Поэтому полученный им доход от реализации имущества облагается налогом, а также появляется необходимость предоставить в фискальную службу декларацию 3-НДФЛ.

Налогооблагаемый доход Городова составляет 2 млн. руб. В свою очередь, компенсируемый НДФЛ составит: (3 млн. руб. – 1 млн. руб.) * 13% = 260 тыс. руб.

В условиях, когда для гражданина более актуален не вычет, а льгота на сумму подтвержденных затрат, налогооблагаемый доход составит 500 тыс. руб. В свою очередь НДФЛ: (3 млн. руб. – 2,5 млн. руб.) * 13% = 65 тыс. руб.

Порядок получения налогового вычета при продаже квартиры

Чтобы реализовать свою законную возможность получить подобную льготу, субъекту необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Оформить форму 3-НДФЛ по факту завершения отчетного периода.
  2. Подготовить копию бумаги, удостоверяющую факт реализации недвижимого имущества. В частности, соглашение купли-продажи.
  3. В условиях, когда заявитель указывает вычет в объеме затрат, связанных с получением дохода от продажи квартиры, также потребуется подготовить все оправдательные бумаги. Подразумеваются платежные документы, выписки из банка, расписки и т.д.
  4. Весь пакет бумаг требуется направить в локальное подразделение фискальной службы. По факту проверки бумаг инспектором будет вынесено решение о предоставлении или об отказе в предоставлении права на налоговый вычет. В обеих ситуациях субъект будет уведомлен.
При направлении в налоговую структуру копий бумаг, которые удостоверяют право на льготу, при себе требуется иметь оригиналы, чтобы у инспектора была возможность сравнить их с копиями на предмет подлинности.

Обстоятельства, при которых субъекту будет отказано в получении имущественного вычета при продаже квартиры

Перед подачей бумаг в фискальный орган субъекту следует убедиться в правильности их оформления и полноте предоставления. По факту проведения проверки направленных бумаг налоговый инспектор может отказать в обеспечении субъекта правом на вычет. Это может произойти по следующим причинам:

  1. Декларация по форме 3-НДФЛ была неграмотно составлена. В документе были осуществлены некорректные расчеты. Запрашиваемый вычет является необоснованным.
  2. Вычет не будет предоставлен, если субъект уже использовал данное право при продаже одного и того же объекта в одном отчетном периоде.
  3. Отсутствие хотя бы одной из требуемых бумаг.
  4. Продаваемая квартира была куплена нанимателем для своего подчиненного.
  5. Квартира была куплена у взаимозависимого субъекта.
  6. Процедура продажи была осуществлена между лицами, трудоустроенными у одного нанимателя.
  7. Продаваемый объект недвижимости был приобретен с использованием государственной помощи, например, по программе «Жилье военным».
  8. Продаваемый объект недвижимости был приобретен с использованием средств материнского капитала или любых иных государственных субсидий.

Таким образом, рассмотренная налоговая льгота может предоставляться любому трудоустроенному гражданину РФ, который регулярно выплачивает НДФЛ. Однако важно отметить, что процедура имеет ряд особенностей и нюансов, с которыми следует ознакомиться до начала осуществления операции.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (19 голос., средний: 4,30 из 5)
Загрузка...
Обсуждение ( 0)
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>