Эскроу-счет: что это

При заключении сделок стороны хотят обеспечить их безукоризненное выполнение. Способов защитить сделку и средства достаточно много. Одним из них является использование эскроу-счета. Этот достаточно простой и удобный способ гарантированного выполнения условий договоров получил распространение с введением его обязательности при долевом строительстве (закон № 214-ФЗ, ст. 3).

Эскроу-счет: что это такое

При заключении большинства гражданско-правовых договоров одна сторона предоставляет денежные средства, вторая обязуется за эти деньги выполнить работу, оказать услугу или передать товар. Стороны изначально нацелены на выполнение условий сделки.

Однако дополнительное обеспечение выполнимости договора не повредит. Особенно это важно при сделках, предполагающих крупный размер вкладываемых средств или длительный процесс ожидания результата. В этом случае можно использовать услугу эскроу-счета.

Суть такого обеспечения достаточно проста. Плательщик средств (депонент) заключает с финансовой организацией (эскроу-агентом) специальный договор счета эскроу. Банк передает эти средства исполнителю договора (бенефициару) только после выполнения условий, которые обеспечивают завершение сделки между депонентом и бенефициаром.

Таким условием может быть:

• факт передачи предмета сделки;
• оформление определенных документов;
• истечение, установленного первоначальной сделкой, срока и т. д.

Фактически стороны сделки могут указать для передачи средств с эксроу-счета любое основание, которое не противоречит действующему законодательству.

Эскроу-счет предполагает использование только денежных средств (ГК РФ, ст. 860.7). Договор эскроу схож с договором счета эскроу по своей сути. Но он предполагает кроме денег использование и других ценностей. Депонироваться могут и движимое имущество, и ценные бумаги (ГК РФ, ст. 926.1).

Преимущества эскроу-счета перед другими способами обеспечения договоров

У эскроу-счетов есть несколько неоспоримых преимуществ.

Во-первых, надежность. Контролировать исполнение условий сделки будет банковское учреждение, в котором открыт счет. Передача средств произойдет только после выполнения условий первоначальной сделки. При этом плательщик и исполнитель уверены в исполнении договора.

Это связано с тем, что с ростом популярности долевого строительства выросло и число незавершенных договоров. Получив деньги, застройщики банкротились, закрывались, оставляли объекты строительства без завершения. Соответственно, дольщики оставались и без квадратных метров, и без средств. А проверить надежность застройщика обычному человеку достаточно проблематично.

Поэтому на банки переложили обязанность проверки сделок по долевому строительству жилья. Прежде чем заключить договор счета эскроу банк проверит возможности и надежность компании-застройщика. Кроме того, деньги на счет застройщика поступят только после завершения строительства и передачи недвижимости участнику долевого строительства.

Во-вторых, простота и быстрота заключения договора. Сторонам сделки необходимо просто прийти в финансовую организацию и заключить договор. Пакет документов при этом нужен минимальный. Физическому лицу понадобится только паспорт, а субъекту хозяйствования нужно будет подтвердить свое финансовое состояние и полномочия представителя.

В-третьих, относительная дешевизна такого способа обеспечения сделок. Максимальная комиссия финансового учреждения составляет в данный момент 1 % от суммы депонируемых средств. Причем в случае с долевым строительством эти деньги платит не депонент, а бенефициар.

В-четвертых, открытость условий эскроу-счета. Это означает, что стороны могут внести любые условия в договор. Конечно, если они не противоречат действующему законодательству.

В-пятых, сохранность средств. В случае финансовых проблем у депонента или бенефициара, на эскроу-счета нельзя наложить ограничения или обременения.

Недостатки счетов эскроу

Одним из недостатков эскроу-счетов является сложность в доступе к этому финансовому инструменту. Все дело в том, что Центробанк выдает разрешение на открытие таких счетов только самым надежным банковским учреждениям. А это, как правило, крупные игроки финансового рынка, вроде Сбербанка или ВТБ. Кроме того, при долевом строительстве эскроу-счет можно открыть только в той организации, которую укажет застройщик. Поэтому участники сделок могут быть ограничены в выборе подходящего банка.

Следующим недостатком эскроу-счета можно считать отсутствие дополнительного дохода по нему. В отличие от обычных депозитов на эскроу-счета процентный доход не начисляется. А сделки, обеспеченные этим инструментом, могут быть растянуты во времени. И стороны сделок могут использовать заемные средства для выполнения своих обязательств. Что со временем обесценивает средства, лежащие на счете эскроу.

И еще одним недостатком можно считать возмещение средств с эскроу-счета в случае проблем у финансового учреждения. Государство вернет максимум 1,4 млн. рублей. В случае обеспечения сделок с недвижимостью (в том числе долевое строительство) сумма возмещения возрастает до 10 млн. рублей.

А получить свои средства из разорившегося банка смогут только физические лица, субъекты малого бизнеса и НКО. При заключении сделок между крупными компаниями, депонент и бенефициар могут остаться без денег.

Заключение договора счета эскроу

Заключить договор эскроу-счета достаточно просто. Для этого нужно выбрать подходящее банковское учреждение.

Затем одновременно обратиться в банк всем участникам сделки. При составлении договора счета эскроу включить в него все условия передачи денег.

Физическому лицу понадобится только паспорт. Предприниматель и юридическое лицо предоставляют свидетельства о регистрации и финансовую отчетность. Если действует представитель какой-либо из сторон сделки, то нужны документы, подтверждающие его полномочия (доверенность, выписка из учредительных документов и т. д.).

Банк, как эскроу-агент, обязан выдать средства со счета бенефициару после предъявления определенных документов или наступления, оговоренного в договоре счета события. При этом проверка выполнения сделки может проходить достаточно формально.

Вместе с тем, в договор эскроу-счета можно внести условия о тщательной проверке. В этом случае банковские специалисты изучат подлинность всех документов и возможность выполнимости сделки. Таким образом, на финансовое учреждение будет возложена дополнительная ответственность за чистоту обеспечиваемого договора.

Закрытие эскроу-счета

Основанием для закрытия этого счета будет выполнение условий сделки и передача денег бенефициару. Вместе с тем, у депонента есть возможность вернуть вложенные на эскроу-счет средства.

Счет можно закрыть при досрочном расторжении сделки. При этом деньги полностью или частично переходят к стороне, выполнившей все условия договора. Например, исполнитель не смог оказать услугу, и заказчик расторг договор. Эскроу-счет также закрывается, а заказчик получает свои деньги назад.

Дальнейший расчет с исполнителем будет осуществляться без участия банковского учреждения.

Кроме того, банк может закрыть счет эскроу по истечении срока его действия. Если в договоре этого счета было указано условие его срочности.

Заключение

Эскроу-счет — это простой и надежный способ дополнительного обеспечения сделок. В первую очередь он используется при покупке или строительстве недвижимости. Этот финансовый инструмент позволяет обезопасить стороны сделки от невыполнения условий основного договора. Деньги с эскроу-счета передаются исполнителю только после выполнения определенных условий (передачи товара или услуги, предоставления подтверждающих документов и т. д.).

В случае невыполнения обязательств, средства со счета эскроу возвращаются лицу, которое их вложило. А банк, как эскроу-агент, проверит исполнение договора, который обеспечивается таким счетом.

С этим читают

С этим читают

Счет-оферта: образец

Корреспондентский счёт: что это

Счет на оплату ИП

Нужен ли расчетный счет для ИП и как его открыть

Автор: Самойлова Татьяна

(27 голос., средний: 4,90 из 5)

Загрузка...